התחדשות עירונית היא תהליך שמטרתו לשפר, לחדש ולהתאים מבנים ותשתיות בערים לשינויים הטכנולוגיים, הכלכליים, והחברתיים של העת החדשה. מדובר בתהליכים כמו שיפוץ מבנים ישנים, הריסת מבנים קיימים ובניית חדשים במקומם, תוספת יחידות דיור, ובניית תשתיות מודרניות.
מיזמים של התחדשות עירונית לא רק משפרים את איכות המבנים ואת רמת החיים של הדיירים, אלא גם מחזקים אזורים עירוניים, מעודדים צמיחה כלכלית, ומטפלים בנושאים כמו צפיפות אוכלוסין וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
הכתבה בשיתוף עם עורך דין התחדשות עירונית.
מטרת התחדשות עירונית
מטרות ההתחדשות העירונית מגוונות וכוללות שיפורים בשני מישורים עיקריים: המישור החברתי והאורבני. במישור החברתי, ההתחדשות העירונית מאפשרת לדיירים לשפר את איכות חייהם על ידי מגורים במבנים מודרניים, המוגנים מפני רעידות אדמה ומצוידים בתשתיות חדשות כמו חניונים, מעליות, מרפסות, ומרחבים משותפים. בנוסף, ישנה שאיפה לחזק את המרקם החברתי על ידי שילוב אוכלוסיות חדשות ואיכותיות, יצירת קהילות ושיפור תחושת הביטחון והקהילה.
במישור האורבני, מטרת ההתחדשות העירונית היא להתמודד עם בעיית הצפיפות בערים ולעשות שימוש חכם בקרקע. במקום להרחיב את הערים לאזורים כפריים או ירוקים, תהליך ההתחדשות העירונית מאפשר להוסיף יחידות דיור בשטחים קיימים ולמנוע בזבוז של קרקעות. תשתיות מודרניות, שיפור הנראות והחזות של מבנים, ושדרוג השירותים הקהילתיים משפרים את איכות החיים עבור כלל תושבי האזור.
מדוע התחדשות עירונית אטרקטיבית לכולם?
ההתחדשות העירונית היא מהלך משתלם למגוון גורמים:
-לדיירים הקיימים: הדיירים במבנים שעוברים תהליך של התחדשות נהנים מדירות חדשות ובטוחות יותר, משדרוג בתשתיות, מהרחבת הדירות ומעליית ערך הנכס שבבעלותם – כל זאת ללא הוצאה כספית מצד הדיירים.
-למדינה ולרשויות המקומיות: התחדשות עירונית תורמת למדינה ולרשויות המקומיות בפתרון בעיות צפיפות, תוך שימוש חכם ויעיל בקרקעות עירוניות קיימות במקום פיתוח קרקעות חדשות. כך, רשויות המקומיות זוכות בשדרוג האזור ללא הוצאה תקציבית עצומה.
-לקבלנים וליזמים: עבור היזמים והקבלנים, פרויקטים של התחדשות עירונית מאפשרים ליצור פרויקטים רווחיים במרכזי ערים, באזורים שבהם בדרך כלל קשה למצוא קרקעות פנויות לבנייה חדשה.
כמה מילים על תהליך התחדשות עירונית
התהליך של התחדשות עירונית כולל כמה שלבים עיקריים, בהם תכנון, קבלת אישורים, תיאום עם הדיירים, וביצוע הפרויקט. תהליך זה עשוי להימשך מספר שנים, ותלוי בשיתוף פעולה של הדיירים והיזמים, וכן בקבלת האישורים הנדרשים מהרשויות המקומיות.
-תכנון ובדיקת היתכנות: בשלב זה, היזם בודק אם הפרויקט בר-ביצוע מבחינה כלכלית, תכנונית וחוקית.
-חתימת חוזים עם הדיירים: על פי חוק, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מהדיירים בפרויקט פינוי-בינוי ו-66% בפרויקט תמ"א 38 כדי להתחיל את התהליך.
-קבלת היתר בנייה: לאחר החתימה על החוזים, היזם מגיש את הפרויקט לאישור הוועדות המקומיות ומחכה לקבלת היתר בנייה.
-ביצוע: בשלב זה, הדיירים מפונים (בפרויקט פינוי-בינוי), והעבודות על הבניין החדש מתחילות. לאחר השלמת הבנייה, הדיירים יכולים לחזור לדירות החדשות שלהם.
כמה מילים על פינוי בינוי
פינוי בינוי הוא סוג של פרויקט התחדשות עירונית שבו הורסים את הבניין הקיים ומפנים את הדיירים מהדירות שלהם. לאחר מכן, מבצעים בנייה מחדש של בניין או מבנים חדשים המכילים מספר רב יותר של יחידות דיור. לאחר סיום הבנייה, הדיירים המקוריים חוזרים לדירות החדשות שנבנו במקומם של הישנות, ומתווספות יחידות דיור נוספות לצורך מכירה או השכרה.
כמה מילים על תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, אשר מאפשרת תוספת בנייה במסגרת של התחדשות עירונית. בתמ"א 38 קיימות שתי אפשרויות עיקריות:
-תמ"א 38/1 – חיזוק ושדרוג מבנים: במודל זה מחזקים את הבניין הקיים מפני רעידות אדמה, מוסיפים תשתיות חדשות כגון מעליות ומרפסות, ובמקרים רבים גם מוסיפים מספר קומות לבניין במטרה להגדיל את מספר הדירות.
-תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש: במודל זה, הורסים את הבניין הישן ובונים במקומו בניין חדש לגמרי, אשר עומד בכל התקנים העדכניים.